Pasos para comprar
una vivienda con garantias

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes para muchas personas. De ahí la necesidad de controlar todo el proceso. Además, debemos distinguir entre la compra a un particular o a un promotor. Si ya está construida o es sobre plano. Y los impuestos, donde debemos distinguir entre vivienda nueva y usada. Te contamos todas estas cuestiones.

Segunda mano entre particulares

Decidida la casa que nos gusta, hay que pedir una nota simple para saber quién es el propietario, así como la escritura de compraventa. También es necesario comprobar si tiene una hipoteca pendiente o algún otro tipo de carga o embargo.

Otra de las averiguaciones que conviene hacer es si la vivienda está al corriente de los pagos de las cuotas de la comunidad o si existieran derramas. El administrador, o en su defecto el presidente de la comunidad de propietarios, emitirá un certificado con la situación del inmueble.
Igualmente, comprobar que la vivienda esté al corriente de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la tasa de basuras, si existe ese impuesto municipal. Por último, es necesario solicitar al vendedor el certificado energético y la información sobre los suministros de la vivienda.

Compra a un promotor

Puede ser vivienda nueva llave en mano o en construcción, es decir compra sobre plano. En el primero de los casos, el comprador tiene que pedir la licencia de primera ocupación y el libro del edificio, que contendrá los planos de la vivienda sellados por el colegio de arquitectos, el acta de recepción de la obra, la relación de agentes participantes, el manual de instalaciones, instrucciones de uso y mantenimiento, las instrucciones de los electrodomésticos (si van incluidos en la vivienda) y el boletín de alta de suministros.

El promotor también tendrá que entregar el certificado energético de la vivienda, la división horizontal y cuota del piso dentro de la comunidad y el seguro decenal.

¿Y si la compra es sobre plano?

¿Qué pasa si la vivienda está en construcción o aún no ha comenzado la obra? Pues antes de tomar ninguna decisión es necesario asegurarse de que se ha solicitado la licencia de obra, qué la empresa tiene todo en orden. ¿De quién es el suelo?, ¿ya está comprado?…

Además, es imprescindible pedir la siguiente documentación: el plano general del emplazamiento de la promoción y de la vivienda, la descripción de la vivienda con su superficie útil y la del edificio en el que se encuentra, las zonas comunes y los servicios accesorios, la memoria de calidades, el precio total de la venta más el IVA, donde se especifique todo lo que incluye: garaje, trastero, etc. También la forma de pago.

Por último, un aspecto muy relevante: las cantidades entregadas a cuenta deben estar avaladas por un banco o una compañía de seguros.

Gastos e impuestos

Saber los gastos e impuestos que se deben pagar es una de las cuestiones relevantes. Una suma que, de media y dependiendo de cada Comunidad, está entre el 8 y el 13% del precio de la vivienda y que es necesario tenerlo ahorrado.

El IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) son los pagos más destacados. El IVA se paga en la compra de una vivienda nueva (primera transmisión) y el ITP se abona cuando se compra una vivienda de segunda mano o segunda transmisión

¿Cuánto supone? Respecto al IVA, existen dos tipos que gravan la vivienda: el 10 % si es libre y el 4 % si es de protección oficial de régimen especial. También se aplica este IVA a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda hasta un máximo de dos.

En cuanto al ITP para la vivienda usada, su gestión está cedida a las comunidades autónomas y su porcentaje varía entre el 6 % y el 10%, aunque hay excepciones. El porcentaje se aplica sobre el valor escriturado del inmueble. Canarias se rige por el IGIC.

Al margen de estos impuestos hay otros gastos que deben tenerse en cuenta:

• Escritura pública en la Notaría. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del importe del inmueble.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad.
• Gestoría: Encargada de aglutinar todo el papeleo y pagos para que el comprador solo tenga que acudir a la firma. Es especialmente importante cuando la operación lleva préstamo hipotecario.