La respuesta parece sencilla, al propietario, pero dados los cambios en el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal y los procesos de compra-venta, el proceso puede ser algo complejo, pero hoy, con la ayuda de la inmobiliaria Tú Property in Spain vamos a verlo de forma muy clara y sencilla.

Gracias en primer lugar a Papernest por invitarnos a participar en su blog. Queríamos daros un poquito de background de nuestra empresa. Tú Property in Spain es una inmobiliaria basada en la ciudad de Alicante, donde trabajamos desde 2008, estamos especializados en la compra-venta de vivienda de segunda mano y en la financiación de hipotecas, anímate y pregunta.

Sin más, vamos con el artículo.

¿Se generan gastos en la comunidad? ¿Quién los paga?

Según el art. 3 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, la cuota de participación de cada propiedad está en relación a las centésimas que le corresponden del edificio, en teoría se usa para calcular las cargas y beneficios de la comunidad, así como computar las mayorías en las juntas de propietarios. Esto quiere decir que los propietarios deben hacer frente a los gastos que se generan en el edificio, aunque no exista una comunidad de vecinos constituida.

En La Ley de Propiedad Horizontal (art. 9.1.e) se refuerza que los propietarios, de acuerdo a su cuota de participación, deben contribuir al sostenimiento del inmueble, cargas y responsabilidad que no sean individualizables.

¿Qué ocurre si la propiedad tiene deudas con la comunidad y esta se vende?

Hemos visto que el propietario al momento de la venta es el deudor –tiene una obligación personal-, es decir, la deuda es suya e intransferible. Pero, al mismo tiempo, sobre la propiedad recae una afección real, en la cual el propietario comprador responde con el bien comprado por las cantidades adeudadas, hasta un máximo de 3 años.

¿Cómo reclamar deudas pendientes de la comunidad?

Es importante, muy importante de hecho, recordar que el Código Civil, donde se regulan las deudas en propiedad horizontal, en su art. 1964, se modificó en 2015. Desde entonces las deudas prescriben a los 5 años, y por tanto no se podrán reclamar.

Si hay deudas en tu comunidad es importante paralizar el período de prescripción, y eso se hace reclamando la deuda de forma fehaciente (burofax con acuse de recibo, por ejemplo).

Procedimiento para reclamar las deudas a la comunidad

Si en tu comunidad de vecinos hay un vecino moroso, se puede reclamar gracias al art. 21 de la Ley de la Propiedad Horizontal, te explicamos cómo en 3 pasos.

  1. Hay que realizar una Junta Extraordinaria de vecinos, donde se informe de manera fehaciente (es decir, que hay comprobación de que se notificó al deudor). Si ha dejado dirección de notificación, en caso contrario en su propiedad en el edificio, en ambos casos lo mejor es enviar un burofax con acuse de recibo. En caso de no poder dar con el propietario, hay que colocar un aviso en el tablón de anuncios de la comunidad, donde surtirá efecto a los 3 días de su publicación (es decir, la reunión no se puede realizar hasta que hayan pasado 3 días desde que se colocó el aviso).
  2. En la junta se redacta el acta en la cual se acuerda la certificación y liquidación de la deuda, es decir, se dice cuánto se adeuda y qué plazo hay para pagar. Hay que desglosar la deuda en fechas, cantidades y conceptos.  Además, es conveniente que en dicho acuerdo se habilite al presidente a demandar al deudor en nombre de la comunidad.
  3. Si el deudor no paga en el período establecido en el acta el presidente o secretario debe redactar un documento con el acuerdo y que la deuda permanece impaga.
  4. Inicio del proceso monitorio, que es un procedimiento para la reclamación de deudas, el juzgado. Para poder iniciarlo necesitarás:
    1. Certificado del acuerdo de la Junta Extraordinaria (donde habías anotado la deuda y el plazo para pagarla).
    1. Acreditación de haber comunicado la junta y el acta al deudor (burofax, tablón de anuncios).
    1. Acta de nombramiento del presidente y/o del secretario (ya que ellos representan a la comunidad).
    1. Gastos generados por las notificaciones.

Si se admite, se requerirá al deudor el pago en los próximos 20 días. Y puede pasar lo siguiente

  • Que pague, asunto arreglado.
  • Que se oponga al pago, en ese caso se procede por la vía judicial (juicio oral en caso de deudas inferiores a 6.000€, ordinario a partir de 6.001€).
  • Que no pague ni alegue. En ese caso se autoriza a la comunidad a embargar bienes, nóminas, cuentas, etc., a fin de pagar la deuda.

Por último, mencionar que, de acuerdo con la afección real, vista más arriba, en caso de demanda se irá contra el deudor –quien tiene una obligación personal- y contra el comprador del bien endeudado –con afección real del bien-.

Conclusión

  • La Ley de la Propiedad Horizontal y el Código Civil regulan las obligaciones en los edificios.
  • La parte correspondiente de cada propiedad en el edificio se mide en centésimas, y se usa para calcular las cargas y beneficios de cada propiedad en el edificio.
  • El deudor es el propietario –obligación personal-
  • La deuda no la hereda el nuevo propietario, sino el bien –afección real- y sólo por los últimos 3 años.
  • Las deudas prescriben a los 5 años. Se pueden paralizar notificando al deudor la deuda.
  • Las deudas se pueden reclamar en un proceso relativamente sencillo: la Junta Extraordinaria de propietarios reclama los importes, a pagar en un plazo de tiempo, o se tomarán medidas judiciales.
  • Se inicia el proceso monitorio, si tras 20 días no ha pagado ni se ha pronunciado, se pueden embargar bienes al deudor para pagar la deuda.
  • Si tras el proceso monitorio, el comprador indica que no paga, se va a juicio (oral, si es menos de 6.000€, ordinario en caso de que supere la cantidad).

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